[{"data":1,"prerenderedAt":-1},["ShallowReactive",2],{"$fyXjE3wvgirew0f9WFPFaCBqySvYBbmWKvfEXe0vD6ig":3,"$fxzLQzA5volKlSfcZApGYrUm2CHUPoWkLohewLLqsv3I":15},{"title":4,"content":5,"id":6,"thumbnail_title":7,"thumbnail_subtitle":8,"thumbnail_title_size":9,"thumbnail_subtitle_size":9,"image_filename":9,"views":10,"site_ids":11,"created_at":13,"updated_at":14},"경매 배당에서 당해세는 왜 저당권보다 앞서나, 세금 우선 원칙","경매 배당에서 당해세는 왜 저당권보다 앞서나, 세금 우선 원칙\n\n경매 당해세는 해당 재산에 부과된 세금을 가리키는 말로 쓰인다. 국세기본법 제35조 제3항은 해당 재산에 부과된 상속세, 증여세, 종합부동산세를 저당권 등 담보채권보다 앞세운다. 근저당권을 먼저 잡았는데 세금이 앞선다는 사실에 놀라는 사람이 많다. 이 순서는 국세기본법이 정한 세금 우선 원칙에서 나온다.\n\n다만 모든 세금이 저당권보다 앞서는 것은 아니다. 법정기일이 중요하고, 세목에 따라 예외가 달라진다. 요건 충족 여부는 개별 검토가 필요하다.\n\n\u003C세금 우선 원칙과 그 예외>\n\n국세기본법 제35조 제1항 본문은 국세와 강제징수비를 다른 공과금과 채권보다 우선하여 징수한다고 정한다. 그러나 국세의 법정기일 전에 전세권, 질권, 저당권이 설정된 재산이 강제징수나 경매로 매각되면 그 권리로 담보된 채권이 국세보다 우선한다.\n\n주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권이 법정기일 전에 설정된 경우에도 임대차보증금반환채권이 국세보다 우선한다. 소액임차인이 주택임대차보호법 제8조에 따라 우선변제받을 수 있는 금액도 국세에 앞선다.\n\n\u003C법정기일이 기준이 되는 이유>\n\n법정기일은 세금마다 다르다. 신고한 세액은 신고일, 정부가 고지한 세액은 납부고지서 발송일 등이 기준이다. 세금과 담보권의 순서를 가르는 기준이 이 법정기일과 설정일의 선후다.\n\n그래서 저당권을 설정한 날과 세금의 법정기일을 비교해야 한다. 저당권이 앞서면 일반적으로 저당권이 우선하고, 법정기일이 앞서면 세금이 앞선다.\n\n\u003C해당 재산에 부과된 세금의 특례>\n\n국세기본법 제35조 제3항은 해당 재산에 부과된 상속세, 증여세, 종합부동산세는 법정기일과 관계없이 전세권 등 담보채권과 임대차보증금반환채권보다 우선한다고 정한다. 이 세목들이 저당권보다 앞서는 이유가 여기에 있다.\n\n다만 같은 조 제7항은 확정일자나 전세권 설정일보다 법정기일이 늦은 해당 재산의 상속세, 증여세, 종합부동산세가 있을 때 임대차보증금반환채권 등이 그 우선 징수 순서에 대신하여 변제될 수 있다고 정한다. 그 금액은 우선 징수할 수 있었던 해당 세금의 징수액으로 한정된다.\n\n이 조항은 2023년 4월 1일 시행이고, 시행 이후 매각결정이나 매각허가결정을 하는 경우부터 적용된다. 이전 사건에는 옛 규정이 적용될 수 있다.\n\n\u003C배당 순서를 따져 보는 방법>\n\n1. 해당 부동산에 부과된 세목이 무엇인지 확인한다.\n2. 그 세금의 법정기일이 신고일인지 납부고지서 발송일인지 확인한다.\n3. 저당권 설정일, 전세권 설정일, 임차권의 대항요건과 확정일자를 비교한다.\n4. 소액임차인에 해당하는지 확인한다.\n5. 매각결정 또는 매각허가결정이 2023년 4월 1일 이후인지 점검한다.\n\n\u003C잘못 대응할 경우>\n\n저당권이 있다는 이유만으로 배당에서 앞선다고 보면 실제 배당표와 차이가 날 수 있다. 반대로 모든 세금이 앞선다고 보는 것도 정확하지 않다. 법정기일과 세목을 확인하지 않으면 배당이의 여부를 판단하기 어렵다.\n\n임차인도 마찬가지다. 확정일자와 법정기일의 선후를 모른 채 보증금을 전액 받을 것으로 기대하면 계획이 틀어진다. 법정기일과 확정일자의 선후, 세목이 당해세에 해당하는지는 배당표와 고지서의 날짜를 맞춰 봐야 하므로, 해당 서류를 갖춰 상담을 받아 보는 편이 배당이의 여부를 가늠하기 쉽다.\n\n\u003C요약 정리>\n\n세금은 원칙적으로 다른 채권보다 앞서지만 법정기일 전의 저당권과 임차권은 예외이고, 해당 재산에 부과된 상속세, 증여세, 종합부동산세는 법정기일과 관계없이 우선한다. 날짜와 세목을 비교하는 순서로 살펴야 한다.\n\nFAQ\n\nQ. 법정기일이란 무엇인가요?\nA. 세금의 우선순위를 가르는 기준일입니다. 신고 세액은 신고일, 정부가 고지한 세액은 납부고지서 발송일 등 유형별로 다릅니다.\n\nQ. 임차인 보증금도 세금보다 뒤로 밀리나요?\nA. 확정일자를 갖춘 임차권이 법정기일 전이면 보증금반환채권이 앞서고, 소액임차인의 우선변제금도 국세에 앞섭니다. 예외 규정은 따로 확인해야 합니다.\n\nQ. 상속세와 증여세는 왜 법정기일과 관계없이 우선하나요?\nA. 국세기본법 제35조 제3항이 해당 재산에 부과된 상속세, 증여세, 종합부동산세를 그렇게 정하고 있습니다.\n\nQ. 임차인이 계약 전에 집주인의 미납 세금을 알 수 있나요?\nA. 임대인 동의를 받아 미납국세 열람을 신청할 수 있습니다. 보증금이 1천만원을 넘는 계약 임차인은 임대차 시작일까지 동의 없이도 신청할 수 있습니다.\n\nQ. 예전에 매각된 경매에도 같은 규정이 적용되나요?\nA. 2023년 4월 1일 시행 이후 매각결정이나 매각허가결정을 하는 경우부터 적용되며, 이전 사건에는 옛 규정이 적용될 수 있습니다.\n\n도움이 필요하신가요?\n경매 배당에서는 저당권이나 임차권보다 세금이 앞서는지가 법정기일과 세목에 따라 갈려 일률적으로 말하기 어렵습니다.\n배당표와 세금 납부고지서를 준비해 상담 문의 주시면 날짜의 선후와 당해세 해당 여부를 함께 점검합니다.\n긴급 문의: 010-2300-8107",1529,"경매 배당,\n세금 우선 원칙","국세 우선 원칙과 예외 정리",null,2,[12],4,"2026-11-04T12:30:14.700871","2026-11-04T13:48:43.951765",{"prev":9,"next":16},{"id":17,"title":18},1528,"범칙조사란 무엇인가: 세무 조사에서 미란다 고지가 의미하는 것"]